Riskirakenteet kiinteistökaupan yhteydessä

Riskirakenteet tuntemalla ja niiden olemassaolon sekä tilanteen selvittämällä voimme tehdä turvallisemmat kiinteistökaupat. Selvitystyössä kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen ja rajata vastuita myös vastuunjakolausekkein.

Kerromme tässä artikkelissa sinulle keskeiset riskirakenteet ja niiden merkityksen, kun olet myymässä omakotitaloasi. Tarjoamme lisätiedon lähteitä ja voimme tarjota sinulle jopa henkilökohtaisia neuvoja ja tukea. Lue lisää ja selkiytä kokonaiskuvaa aiheesta. PRKK:n asiantuntija auttavat sinua onnistumaan kiinteistönkaupoilla.

Riskirakenteiden tunnistaminen

Riskirakenteet omakotitalon kiinteistökaupan yhteydessä vaikuttavat useaan seikkaan. Niiden tunnistaminen ennen kaupoille ryhtymistä on tärkeää. Vaikka riskirakenne ei aina tarkoitakaan, että riski olisi toteutunut, on sekä myyjän että ostajan hyvä olla niistä tietoinen. Vaurio voi olla myös piilevänä rakenteiden sisällä, tai voi olla, että riski toteutuu ja vaurio syntyy vasta myöhemmin.

Myyjä on vastuussa kiinteistön piilevistä virheistä 5 vuotta kaupan teosta. Hänellä on myös tiedoksiantovelvollisuus. Hänen tulee kertoa kaikki tiedossaan olevat kauppaan vaikuttavat seikat ostajalle ennen kauppaa. Mikäli hän ei tiedä, että hänen kiinteistössään on riskirakenne tai riskirakenteita, tulee asia yleensä selville viimeistään asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteydessä.

Ostajalla puolestaan on kaupan yhteydessä selonottovelvollisuus. Tämä tosin ei tarkoita, että ostajalla tulisi olla teknistä osaamista tulkita rakennuksen mahdollisia piilovirheitä, mutta omakotitaloa ostettaessa tulisikin aina käyttää koulutettua ja kokenutta kuntotarkastajaa. Kyseessä on kodin ostamisen lisäksi lähes aina elämämme suurin ja pitkäaikaisin investointi. On tärkeää tietää, mihin ollaan investoimassa. Kiinteistökaupoilla voi menettää koko omaisuutensa ja pahimmassa tapauksessa myös terveytensä.

Riskirakenne selvitetään rakennetta avaamalla

Riskirakenne tulee tutkia aina ennen kaupantekoa. Tällainen rakenteen kuntotutkimus olisi parasta tehdä jo ennen kuin kohdetta ryhdytään myymään, kuntotarkastuksen yhteydessä.

Viime aikoina on esiintynyt pohdintaa, riittääkö ns. rasiaporareikä rakenteen kunnon toteamiseksi. Rasiaporarei’ästä saa harvemmin kuvaa rakenteista ja niiden kunnosta. Siksi suositellaankin suuremman tarkastusaukon tekemistä, josta on helppo tehdä erillinen kuntotutkimus. Tällaiset aukot tehdään siististi, joten ne on helppo ennallistaa.

Omakotitalon rakenteiden kosteustilanne vaihtelee eri vuodenaikoina. Märkätilojen rakenteiden kosteustilanne riippuu taas siitä, kuinka kauan tila on ollut käyttämättä ennen kuin kosteusmittaus suoritetaan pintamittauksena. Kokonaistilanteen selvittämisen vuoksi on tärkeää selvittää mahdolliset vauriot laajemmalla avauksella. Näin rakenteista voidaan todentaa esimerkiksi mahdolliset kuivuneet kosteusjäljet ja lahovauriot sekä selvittää niiden merkitys kaupoilla.

Mitä jos riski on toteutunut ja rakenne on vaurioitunut

Jos riski on toteutunut ja omakotitalon rakenne on vaurioitunut, tulee kaupantekoon ryhdyttäessä päättää, myydäänkö omakotitalo korjattavaksi, ja vauriotila huomioidaan kauppahinnassa. Vai ryhdytäänkö itse korjauksiin ennen kaupoille ryhtymistä.

Jos vaurioita ei ole, on kaupanteossa kuitenkin syytä keskustella vastuunjaosta riskirakenteen osalta. Tämä voidaan sopia ns. vastuunjakolausekkeilla, jotka merkitään kauppakirjaan. Esimerkin rajauksista löydät täältä (pdf-tiedosto).

Riskirakenteet tutuksi

Riskirakenteet on määritelty Asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeessa KH-90-00394 . Ohjeen voi ostaa Rakennustiedon verkkokaupasta.

Riskirakenne eli vaurioitumisherkkä rakenne on rakenne, joka on ollut sallittu ja joskus jopa suositeltu tai muodikas rakenneratkaisu rakennusajankohtana, kuten esimerkiksi omakotitalon tasakatto tai piilosokkeli. Nykyään kokemuksesta oppineena tiedetään, että tällaiset rakenteet vaurioituvat luultua herkemmin ja siksi ne on määritelty riskirakenteiksi.

Riskirakenteille on ominaista, että syynä vaurioihin on yleensä kosteuden pääseminen rakenteeseen. Kosteus voi päästä vaurioittamaan rakennetta joko ulkopuolisen kosteuden tai sisäilman kosteuden aiheuttamana.

Joskus kohteen myyjä on kieltäytynyt rakenneavauksesta, koska on juuri tehnyt remontin. Jos remontista ei ole suunnitelmia, materiaalitietoja, rakennepiirustuksia tai valvontapöytäkirjaa, kuvia tai muita dokumentteja, olisi kuntotutkimus kuitenkin syytä tehdä. Rakenneavauksella saadaan selvyys myös remontin laadusta sekä siitä, onko se tehty hyvän rakennustavan mukaisesti ja/tai onko remontoitujen pintojen alla korjaamattomia vaurioita.

Tulee muistaa, että myyjän vastuuaika on pitkä, 5 vuotta. Avauksia ei kuitenkaan kannata tehdä summittain itse, vaan asiantuntijan tekemänä ja dokumentoimana. Asiantuntija kykenee perustellusti arvioimaan, miten ja mistä rakenteet tulee avata. Jos vaurioita löytyy, voidaan vaurioiden laajuus mahdollisesti selvittää myös erilaisin kosteusmittauksin.

Yleisimpiä riskirakenteita

Alla kerromme yleisimpien riskirakenteiden nimet. Nimen linkistä pääset lukemaan tarkemmin rakenteesta ja miten siihen pitäisi suhtautua asunto- tai kiinteistökaupoilla.

1. Valesokkeli
2. Kattoikkuna
3. Tasakatto
4. Mikrobiperäinen haju tai muu poikkeava haju
5. Kaksoisbetonilaattarakenne
6. Lattian alapuolelta alkava väliseinärakenne
7. Betonilaatan päälle puukoolattu lattiarakenne
8. Huonosti tuulettuva rossipohjainen alapohjarakenne
9. Maanvastainen seinärakenne
10. Hirsiseinä, joka on rakennettu ennen vuotta 1950
11. Tuulettumaton puurunkoinen ulkoseinä
12. Riittämätön ulkoseinän ja alaohjauspuun korkeus maan pinnasta
13. Tuulettumaton vino yläpohjarakenne

PRKK:n asiantuntijat auttavat

Omakotitalon remontointiin ja kiinteistökauppaan liittyvissä asioissa PRKK:n jäsenet voivat tukeutua puhelinneuvontaan ja lakimiespalveluun .

PRKK:n asiantuntijat voivat toimeksiannosta tutustua esimerkiksi kiinteistön kuntotarkastusraporttiin ja kertoa selkokielellä mitä se tarkoittaa, millaisia mahdollisia remontteja lähivuosina on tulossa ja kuinka kalliita remontit ovat. Toimeksiannosta PRKK:n lakimies on tehdä myös kiinteistön kauppakirjan, jossa rajataan kiinteistön myyjän vastuuta tietyistä rakenteista.

Omakotitalon myyjät ja ostajan voivat teettää PRKK:n asiantuntijoilla Remonttitarpeen Katsastuksen, jossa selvitetään kiinteistön huolto- ja korjaustarpeet sekä niiden kiireellisyys. Palvelu on saatavissa Etelä-Suomen alueella.

Järjestämme ilmaisia verkkokoulutuksia, jotka ovat avoinna kaikille. Valtaosa koulutuksista järjestetään verkkokoulutuksina, joihin on helppo osallistua mistä päin Suomea tahansa. Omakotitalon ostamista tai myymistä harkitsevalle suosittelemme Remonttikoulua, jossa perehdytään mm. eri ikäisten omakotitalojen tyypillisiin vaurioihin, riskirakenteisiin ja niiden korjaamiseen.

Tutustu Remonttitarpeen Katsastukseen

Tutustu ilmaisiin koulutuksiimme

Liity PRKK:n jäseneksi