Avaimet käteen omakotitalo – selätä ongelmat etukäteen

Joitain vuosia sitten törmäsi melko usein avaimet käteen -talotoimituksia markkinoivien yritysten ylitsevuotaviin mainoslupauksiin. Lupauksissa asiakkaita kehotettiin menemään rakennusajaksi esimerkiksi kylpylään. Kaupan teon yhteydessä sovitaan muuttopäivä, ja sovitulla kellonlyömällä uuden kodin pihaan voi ajaa muuttokuorman kanssa. Helppoa kuin heinän teko! Luvattiin, että uuden omakotitalon ulko-ovea avattaessa kahvin ja tuoreen pullan tuoksu tulee houkuttelevasti vastaan ja kaikki paikat hohtavat uutuuttaan.

Iltapäivälehtien toimittajat löysivät kuitenkin säännöllisesti rakennuttajaperheitä, joiden karmivat kokemukset päätyivät lehtien otsikohin. Avaimet käteen -talon rakennuttajilla kaikki ei mennytkään sovitulla ja mainostetulla tavalla, kuten esimerkiksi Iltalehti uutisoi .

Näin avaimet käteen talon rakennuttaminen onnistuu

Avaimet käteen -talon ja muuttovalmiin talon rakennuttaminen onnistuu, kun huomioit tunnetut muuttujat ja kokeneiden ammattilaisten tietotaidon. Käyttämällä aikaa toteutettujen avaimet käteen -talojen toimittajista saatujen kokemusten ja tyypillisten ongelmien selvitystyöhön hahmottuu kuva, kuinka mahdollisia ongelmia voi välttää omassa projektissaan.

Kerromme tässä artikkelissamme sinulle keskeiset seikat onnistumisen eväistä avaimet käteen -talon rakennuttamisesta. Tarjoamme myös lisätiedon lähteitä ja voimme tarjota sinulle jopa henkilökohtaisia neuvoja ja tukea.

Lue lisää ja selkiytä kokonaiskuva aiheesta "Avaimet käteen -omakotitalo – selätä ongelmat etukäteen". PRKK:n asiantuntijat auttavat sinua onnistumaan.

Tyypilliset ongelmat toistuvat

PRKK:n neuvontaan ja lakimiespalveluun tulleiden kysymysten ja lehtien verkkosivuilta löytyvien juttujen mukaan avaimet käteen -talojen ja muuttovalmistalojen rakennuttajilla esiintyneet yleisimmät ongelmat ovat:

• maksuerät ovat etupainotteisia
• ennakkoon maksetuille erille ei ole asetettu vakuutta
• rakennusaikataulu viivästyy sovitusta
• rakentamisen laatu ei täytä yleisiä laatuvaatimuksia ja/tai rakennusvirheitä on runsaasti

Nämä kaikki ovat sellaisia asioita, joihin tulee aina varautua etukäteen.

Maksuerät ja vakuus

Kun avaimet käteen -omakotitalosta tehdään sopimus, maksuerät on syytä sopia maksettavaksi, ja myös maksetaan, vasta sitten, kun maksuerään kuuluvien rakennusosien rakennustarvikkeet on asennettu ja kyseinen työ on hyväksytysti vastaanotettu. Mikäli maksuerä on jostain syystä sovittu maksettavaksi ennakkoon, sille tulee vaatia ja saada vakuus, esimerkiksi pankkitakaus.

Mikäli annetulle vakuudelle on asetettu takaraja (päivämäärä), johon asti se on voimassa, pidä huoli, että vakuuden voimassaoloa jatketaan, jos maksuerään sidottu työ ei valmistu määräpäivään mennessä. Tämä asia unohtuu lähes aina.

Maksuerä voidaan maksaa toki siltä osin, joka vastaa tehtyä työsuoritusta ja loppuosa maksetaan, kun työ on kokonaisuudessaan suoritettu ja hyväksytysti vastaanotettu. Kannattaa kuitenkin miettiä kahdesti, onko syytä maksaa edes osaa maksuerästä ennen kuin sovittu työ on hyväksytysti tehty kokonaan kuten sopimukseen on kirjattu.

Viimeisestä maksuerästä on syytä sopia, että se jätetään kokonaisuudessaan tai osittain takuuajan vakuudeksi ja vakuus vapautetaan, kun takuuajan korjaukset on tehty. Tämä vakuudeksi jäävä raha vauhdittaa ihmeellisesti takuuajan korjausten tekemistä. Takuuajan vakuus on tyypillisesti 2 % rakennusurakan arvonlisäverottomasta hinnasta.

Olisi suotavaa, että avaimet käteen -talon rakennuttaja onnistuisi kauppaneuvottelussa vaatimaan rakennusurakoitsijalta rakennusajan vakuudeksi esimerkiksi Yleisten sopimusehtojen (YSE) mukaisen rakennusalalla normaalin 10 % vakuuden urakkahinnasta. Tällä on merkitystä esimerkiksi urakoitsijan konkurssitapauksessa, sillä urakoitsijan konkurssi aiheuttaa aina kustannuksia ja vaivaa rakennuttajalle.

Vakuus voidaan toteuttaa myös siten, että urakka-/pystytyssopimukseen kirjataan maksueriin liittyvä ehto, jossa rakennuttaja pidättää ensimmäisestä maksuerästä (tai kahdesta – kolmesta ensimmäisestä maksuerästä) edellä mainittua 10 % urakkahinnasta vastaavan määrän, joka maksetaan urakoitsijalle työn valmistuttua. Tällöin voidaan edelleen pidättää edellä mainittu 2 % takuuajan vakuus, ellei sille järjestetä pankkitakausta tai vastaavaa muuta vakuutta.

Neuvottelussa kannattaa muistaa myös se, että avaimet käteen -talon päätoteuttajaksi nimetään urakoitsija. Näin sovittuna urakoitsija vastaa työmaan työturvallisuuteen liittyvistä asioista eivätkä ne jää taloa rakennuttavan perheen niskoille. Lue lisää valtioneuvoston asetus rakennustyön turvallisuus .

Lue lisää rakentamiseen liittyvistä sopimusasioita blogistamme .

Rakennusaikataulu

Avaimet käteen -omakotitalon urakoitsijoilla on ollut viime vuosina runsaasti ongelmia sovitussa rakennusaikataulussa pysymisen suhteen. Ovatko luvatut rakennusaikataulut olleet liian optimistisia vai onko ammattitaitoisen työvoiman, alihankkijoiden tai rakennustarvikkeiden saamisen suhteen ollut ongelmia. Mikäli nämä samat ongelmat toistuvat jatkuvasti samojen toimijoiden kohdalla, siitä voi vetää johtopäätöksen, että osaamisen tasossa on runsaasti kehitettävää.

Rakennusaikataulun pettämiseen rakennuttaja ei juurikaan pysty ennakolta varautumaan. Mikäli avaimet käteen -omakotitalon rakennusaikana asuu vuokralla, aikataulun pettämiseen voi varautua vain varmistamalla noin kuukautta etukäteen, valmistuuko kohde ajallaan ennen kuin irtisanoo vuokra-asuntonsa.

Rakennusaikataulun pettäessä rakennuttaja on kuluttajansuojalain 9. luvun 9 §:n mukaan oikeutettu vakiokorvaukseen ja saman luvun 11 §:n mukaan tilaajalla on tietyissä tapauksissa oikeus saada vahingonkorvaus, joka korvaa avaimet käteen talon valmistumisen viivästymisestä aiheutuvat eritellyt kulut hänelle. Korvaukset eivät tule rakennuttajalle kuin manulle illallinen, vaan niitä pitää vaatia.

Rakentamisen laatu – kuka sen varmistaa

Liian monella avaimet käteen -talon ja muuttovalmistalon tilaajalla on käsitys, että omakotitalon urakoitsija valvoo rakentamisen laatua. Tästä esimerkkinä Iltalehden juttu konkurssiin menneestä talotehtaasta ja heidän asiakkaan käsitys valvonnasta : ”talon piti valmistua ilman valvovaa silmää”.

Rakennuttajan etua ja rakentamisen laatua valvoo VAIN hänen itsensä palkkaama valvoja, jonka tehtävänä on varmistaa rakentamisen laatu jokaisessa rakennusvaiheessa. Valvontaan sijoitettu raha on investointi oman kodin rakentamisen laatuun ja säästää harmeilta. Lue lisää valvojan tehtävistä blogistamme.

PRKK:n asiantuntijat auttavat

PRKK:n asiantuntijoiden palvelut sisältyvät PRKK:n vuosijäsenmaksuun. Neuvot ja ohjeet ovat monissa tapauksissa säästäneet jäsenillemme jopa kymmeniä tuhansia euroja.

Muuttovalmistalon ja avaimet käteen -talon rakennuttajille tarjoamme vastaanotto- ja vuositakuutarkastuksia. Lue lisää .

Jos avaimet käteen -talon toimittaja tai rakennusliike ajautuu kesken projektin konkurssiin, katso ohjeet kuinka voit menetellä.

Jäsenmaksuun sisältyvät palvelut:

• puhelinneuvonta
• lakimiesneuvonta
• ohjeet, oppaat, sopimuslomakkeet
• omakotitalon kustannuslaskuri

Tutustu Rakentajajäsenen jäsenetuihin

Katso tulevat koulutuksemme – ilmoittaudu mukaan!