Omakotitalon rakentajan sopimukset

Omakotitalon rakentamisesta haaveileva miettii tulevan talonsa ulkonäköä, sisätiloja ja rakennuksen toimivuutta oman perheen tarpeisiin. Samalla mietitään erilaisia toteutusvaihtoehtoja ja tutkaillaan rakennuskustannuksia sekä hankkeen rahoituskuvioita.

Kun haaveiluvaiheesta päästää ideointivaiheeseen, alkaa selvitä, että rakennushankkeeseen tarvitaan erilaisia yhteistyökumppaneita – suunnittelijoita, urakoitsijoita ja vastaava mestari. Mistä nämä löytyvät ja minkä sisältöisiä sopimuksia näiden kanssa pitäisi tehdä.

Omakotitalon rakentamista suunnittelevalle voi tulla yllätyksenä, kuinka monen eri tahon kanssa tarvitaan sopimus, jotta rakennushanke edes lähtisi käyntiin, saati sitten, että talo olisi valmis.

Näin omakotitalon rakentajan sopimusasiat onnistuvat

Sopimuksiin liittyvää epävarmuutta voi hälventää ja turvata oman onnistumisen, kun huomio tunnetut muuttujat ja kokeneiden rakentajien sekä ammattilaisten tietotaidon. Käyttämällä aikaa selvitystyöhön, suunnitteluun ja perusteltujen valintojen tekemiseen ollaan jo pitkällä onnistunutta rakennushanketta.

Kerromme tässä artikkelissamme sinulle keskeiset rakentajan tarvitsemien sopimusten yksityiskohdat, tarjoamme lisätiedon lähteitä ja voimme tarjota sinulle jopa henkilökohtaisia neuvoja ja tukea.

Lue lisää ja selkiytä kokonaiskuvaa aiheesta omakotirakentajan sopimukset. PRKK:n asiantuntijat auttavat sinua onnistumaan.

Sopimus suunnittelijoiden kanssa

Omakotitalon rakennushanke käynnistetään esisuunnittelulla ja tilaratkaisuilla. Tähän tarvitaan arkkitehdin palveluita. Arkkitehti kartoittaa rakentajaperheen toiveet ja aloittaa perheelle ja tontille sopivan omakotitalon suunnittelun.

Lisäksi omakotitaloon tarvitaan rakenne-, LVI- ja sähkösuunnitelmat sekä mahdollisesti myös sisustus- ja akustiikkasuunnitelmat. Näiden suunnitelmien tekeminen vaatii alan erikoissuunnittelijaa ja sopimuksen myös kyseisestä suunnittelutyöstä. Mitä paremmat suunnitelmat on käytettävissä, sitä helpompi on saada urakoitsijoilta keskenään vertailukelpoisia tarjouksia.

Suunnittelijoiden kanssa tehdään sopimus suunnittelusta, joka tehdään kirjallisena.

Suunnittelijat käyttävät sopimusten tekemiseen usein omia sopimuslomakkeitaan. Täytettävän suunnittelusopimuspohjan PRKK:n jäsenet löytävät extranet-sivuilta kohdasta Ohjeet ja oppaat > Sopimuslomakkeet ja Sopimusopas. Lomake soveltuu käytettäväksi omakotitalon rakentamiseen liittyvissä erilaisissa suunnitteluhankkeissa.

Pienrakentajan Sopimusopas sisältää runsaasti tietoa omakotirakentajan sopimusten tekemisestä, talopakettikaupasta ja pystytyksestä sekä omakotirakentajan kuluttajansuojasta. Lomakepaketin, joka sisältää erilaisia sopimuslomakkeita ja Pienrakentajan Sopimusoppaan voi ostaa myös PRKK:n verkkokaupasta .

Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot voi hankkia esimerkiksi Rakennustiedon verkkokaupasta . 

Suunnittelijan velvollisuus ja virhevastuu

Suunnittelusopimuksesta aiheutuu suunnittelijalle täyttämisvelvollisuus, joka käsittää velvollisuuden luovuttaa tilaajalle sovittua korvausta vastaan sopimuksessa yksilöity työn tuotos eli suunnitelmat.

Suunnittelijan virhevastuu pitää sisällään korvata tilaajalle vahingot, jotka johtuvat hänen tekemistään virheistä ja laiminlyönneistä ja joita hän ei ole kyennyt korjaamaan. Suunnittelija joutuu kuluttajalain mukaisesti korvaamaan kaikki virheensä aiheuttamat vahingot, ellei suunnittelusopimuksesta muuta johdu.

Koska yksittäinen virhe voi aiheuttaa sovittuun palkkioon nähden epäsuhteisia vahinkoja, suunnittelijan vahingonkorvauksen yläraja on yleensä suunnittelusopimuksissa rajattu hänen kokonaispalkkionsa määrään, mutta kuluttajansuojalain mukaisesti tällainen sopimusehto ei ole sitova, vaan ammatinharjoittajalla on vastuu korvata aiheuttamansa vahinko täysimääräisesti.

Jos suunnitelmat viivästyvät eikä suunnittelija voi osoittaa sen johtuneen hänestä riippumattomista seikoista, syntyy suunnittelijalle viivästysvastuu tilaajaa kohtaan. Suunnittelusopimuksessa voidaan sopia myös viivästyssakko, joka lasketaan erikseen sovittavan prosentin mukaan suunnittelupalkkion määrästä kultakin myöhästymisviikolta.

Talopaketin hankinta ja pystytys

Lähes kaikilla omakotitalorakentajilla euromääräisesti suurimat sopimukset ovat talopakettitoimituksen hankintasopimus ja pystytyssopimus. Kuluttajakaupassa elementtien toimitusta ja asentamista sääntelee kuluttajansuojalain 9. luku . Sopimusehdot, jotka poikkeavat kyseisen luvun säädöksistä kuluttajan vahingoksi, ovat mitättömiä.

Mikäli talopaketin pystytys ei sisälly talopakettitoimitukseen, vaan siitä tehdään erillinen sopimus urakoitsijan kanssa, talopakettitoimittaja ei vastaa elementtien asentamisessa mahdollisesti ilmenevistä virheistä. Mutta jos pystytyssopimus on tehty samanaikaisesti kuin talopaketin hankintasopimus, talopakettimyyjä vastaa myös urakoitsijan toiminnasta, vaikka urakoitsijana olisi eri yritys kuin talopakettitoimittaja.

Talopaketin ja pystytyksen maksuerät

Talopakettitoimituksen kauppahinta maksetaan useammassa maksuerässä. Maksueriä sovittaessa on huolehdittava, että maksuerät eivät ole etupainotteisia. Mikäli maksuerät ovat jostain syystä etupainotteisia, kuten hankintasopimuksen yhteydessä laskutettava ennakkomaksu, talopakettitoimittajan on annettava vakuus, esimerkiksi pankkitakaus, ennakkoon maksettavalle erälle.

Vakuuden on oltava voimassa, kunnes myyjän suorituksen arvo vastaa vähintään ennakkosuorituksen määrää. Vakuudella on merkitystä, jos talopakettitoimittaja ei pysty toimittamaan sovittuja elementtejä tai se ajautuu konkurssiin.

Talon pystytyksen/rakentamisen aikana maksuerät talopaketin hankintasopimuksessa tai pystytysurakan sopimuksessa on suositeltavaa tarkistaa oman asiantuntijan, esimerkiksi vastaavan mestarin kanssa ennen sopimusten allekirjoittamista ja vaatia niihin muutoksia niiltä osin kuin erät ovat etupainotteisia. Sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen tämä ei yleensä ole mahdollista.

Pientaloteollisuus ry on laatinut talopakettien kauppaa sekä asennusta koskevat yleiset sopimusehdot , joita monet talopakettitoimittajat noudattavat. Asia kannattaa kuitenkin varmistaa talopakettimyyjältä ennen hankintasopimuksen tekemistä.

Monien talotoimittajien paketin sisältöön kuuluvat talon LVI- ja sähkösuunnitelmat. Useimmiten kyseessä on vakiosuunnitelmat, joiden sisältöön tilaajan voi olla hankala vaikuttaa. Joten jos näiden suunnitelmien osalta on kovin yksilöllisiä toiveita, kannattaa itse palkata suunnittelija tekemään nämä suunnitelmat.

PRKK:n Talopaketin hankinta- ja pystytys -oppaassa on runsaasti tietoa mm. sopimusvalmisteluista talopakettitoimituksen vastaanottamisesta ja talopaketin pystytyksestä. PRKK:n jäsenet löytävät oppaan extranet-sivuilta. Opas on ostettavissa myös verkkokaupastamme.

Sopimus urakoitsijan kanssa

Jotta urakoitsijoilta voi tehdä yksilöidyn tarjouksen, hän tarvitsee suunnitelmat, joiden pohjalta urakan tarjoushinnan voi laskea. Mitä tarkemmat suunnitelmat ovat sisältäen esimerkiksi työpiirustuksia, sitä tarkemmin tarjouksen voi myös laskea, kun epävarmuustekijät vähenevät. Hyvien suunnitelmien pohjalta myös saatavat tarjoukset ovat vertailukelpoisia keskenään, jos tarjoukset on tehty tarjouspyynnön mukaisina.

Tarjouspyyntö on laadittava riittävän yksityiskohtaisesti ja tarjouspyynnön mukaan on liitettävät suunnitelmat ja työselitykset. Tarjouspyynnön tekemiseen apua voi pyytää omalta vastaavalta mestarilta tai valvojalta. Oman luottohenkilön apua voi pyytää myös tarjousten vertailuun ja tarjoajien referenssien selvittämiseen. Kannattaa tarkistaa myös, että urakoitsija on kirjattu ennakkoperintärekisteriin .

Parhaimman tarjouksen antaneen urakoitsijan kanssa käydään sopimusneuvottelu, jonka lopputuloksena laaditaan kirjallinen urakkasopimus urakoitsijan ja tilaajan välille. Sopimuksen liitteeksi tulevat tarjouspyyntöasiakirjat.

Urakan asiakirjat ja kirjaukset sopimukseen

Kuluttaja-asiakkaan ja urakoitsijan kirjallisen sopimuksen laadintaan on suositeltavaa käyttää esimerkiksi Rakennustiedon sopimuslomakkeita ja yleisiä sopimusehtoja . Tällaisia kuluttaja-asiamiehen hyväksymiä sopimusehtoja ovat rakennusalan töitä koskevat yleiset sopimusehdot (RYS-9), jota käytetään yli 10 000 euron rakennusurakassa ja rakennusalan erityisurakkaehdot (REYS-8), jota käytetään, kun urakkasumma on enintään 10 000 euroa. Kun kyseessä on kuluttaja-asiakas, urakkasummat sisältävät luonnollisesti arvonlisäveron.

PRKK:n jäsenet löytävät PRKK:n tekemän urakkasopimuslomakkeen ja korjaustyötä koskevan urakkasopimuslomakkeen extranet-sivuilta. Lomakkeet sisältyvät myös verkkokaupassamme myynnissä olevaan Pienrakentajan sopimus opas ja -lomakkeet pakettiin.

Kuluttaja-asiakkaan ja ammattimaisen urakoitsijan väliseen suurempaan rakennusurakkaan ja talopaketin pystytyssopimukseen ja suoritukseen sovelletaan kuluttajansuojalain 9 lukua ja pienempiin alle 10 000 euron arvoisiin remontteihin ja urakoihin sovelletaan kuluttajansuojalain 8 lukua.

Maksuerien maksamisen ehdoksi kannattaa sopia: kun maksuerää koskeva työ on valmis ja hyväksytysti vastaanotettu. Muutos- ja lisätöistä kannattaa sopimukseen laittaa ehto: Muutos- ja lisätöistä on sovittava aina kirjallisesti ja näistä on oltava myös tarjous tai hinta-arvio. Näin vältetään yllätyssuurilta loppulaskuilta.

Urakka voidaan sopia suoriteperusteisena, jolloin urakoitsija tekee työn ja hankkii tarvittavat materiaalit tai kustannusperusteisena, jolloin urakoitsija laskuttaa työhön käytetyt tunnit ja materiaalit toteutuneen mukaan. Tässä jälkimmäisessä tapauksessa urakoitsijan työhön käyttämää aikaa ja materiaalimenekkiä kannattaa seurata erityisen tarkasti siitä päätellen, kuinka usein PRKK:n lakimiehelle tulee näitä laskuja koskevia kysymyksiä.

Mikäli urakaksi valitaan kustannusperusteinen urakka, silloin kannattaa sopia urakalle enimmäishinta tai pyytää urakoitsijalta hinta-arvio työstä, jotta vältytään suuremmilta yllätyksiltä.

Urakkarajat usein epäselviä

Yleensä omakotitaloa rakennettaessa tarvitaan useampia eri toimialojen urakoitsijoita ja työ teetetään eri urakoitsijoilla osaurakoina (esim. maanrakennustyöt, perustukset, lattian valu, LVIS-urakat, talopaketin pystytys, märkätilojen vedeneristys ja laatoitus), urakkasopimuksissa kannattaa huolellisesti sopia urakoiden rajapinnat. Eli millaiseen valmiuteen edellisen urakoitsijan pitää tehdä työ seuraavaa urakoitsijaa varten. Yleisesti kaikkien työvaiheiden valmiudesta on suositeltavaa kirjata, että työn tulee olla Rakennustöiden Yleisten Laatuvaatimusten (RYL) mukainen, jolloin työlle löytyy selkeät laatukriteerit.

Klassinen esimerkki urakkarajan epäselvyydestä on omakotitalon lattiavalun tekeminen ja märkätilan lattiavaluun tehtävät kaadot. Mikäli lattiavalu-urakoitsijan kanssa ei ole erikseen sovittu kaatojen tekemisestä märkätiloihin, hyvin suurella todennäköisyydellä ne jäävät myös tekemättä tai ne tehdään puutteellisesti.

Kuukausien kuluttua, kun paikalle tulee laatoittaja, jonka urakka on vedeneristää ja laatoittaa märkätilat eikä laatoitettavan tilan lattiakaatoja ei ole, vaihtoehtoja on kaksi. Joko laatoittaja jättää asian huomioimatta ja tekee tilatun työn olemassa olevalle pohjalle, jolloin pesuvedet jäävät lattialle lillumaan. Vaihtoehtoisesti laatoittaja tai joku muu tekee märkätilan lattiakaadot lisätyönä. Lattiakaatojen tekeminen jälkeenpäin viivästyttää kylpyhuoneen vedeneristys- ja laatoitustyötä sekä lisää aina rakennuskustannuksia.

Silloin tällöin urakoitsijoiden kanssa tulee erimielisyyksiä työn suorittamisen laadusta, rakennusaikataulusta tai lisätöistä. Näissä asioissa PRKK:n jäseniä auttaa PRKK:n lakimiespalvelu, joka sisältyy jäsenmaksuun.

Myös luottohenkilöiden sopimukset kirjallisina

Omakotityömaalle on nimettävä vastaava mestari, jonka on saatava hyväksyntä tehtävään kunnan rakennusvalvontaviranomaisilta. Vastaavalla mestarilla on vain lakisääteiset tehtävät, ellei muista tehtävistä ole sovittu. Lue lisää vastaavan mestarin tehtävistä blogista .

Vastaava mestari on hyvä palkata jo rakennushankkeen suunnitteluvaiheessa ja mikäli mahdollista, hänen kanssaan kannattaa sopia muistakin tehtävistä, joissa rakennuttaja kaipaa ammattilaisen apua.

Valvoja on omakotityömaalla rakennuttajan varsinainen edunvalvoja rakentamisen laadun suhteen. Valvojan tehtävistä voidaan sopia vastaavan mestarin kanssa tai voidaan palkata erillinen valvoja. Lue lisää valvojan tehtävät blogista .

Omakotityömaalle on nimettävä myös pääsuunnittelija, jonka tehtävät löytyvät Valtioneuvoston asetuksesta 215/2015 . Pääsuunnittelijaksi kannattaa yleensä nimetä kohteen suunnitellut arkkitehti tai sopia asiasta esimerkiksi vastaavan mestarin kanssa. Jos olet teettämässä suunnittelua talopakettitoimittajan kautta, varmista ennen toimeksiantoa, miten ja kuka toimii pääsuunnittelijana ja kuka maksaa pääsuunnittelijan palkkion.

Näiden rakentajan luottohenkilöiden kanssa sopimus tehtävästä ja maksettavasta palkkiosta tehdään kirjallisesti esimerkiksi PRKK:n extranet-sivuilta löytyville sopimuslomakkeille. Nämäkin lomakkeet sisältyvät myös verkkokaupassamme myynnissä olevaan Pienrakentajan sopimus opas ja -lomakkeet pakettiin.

Omakotityömaalla tehdään myös sähkö-, vesi- ja viemäritöitä ja asennetaan talon lämmityslaitteet. Vesi- ja viemäritöissä tarvitaan KVV-työnjohtajaa ja sähkötöissä sähkötyön johtajaa. Yleensä näiden erikoistöiden tarjoajat tarjoavat urakkaan kuuluvaksi myös työnjohtajapalvelu. Tämä kannattaa varmistaa ennen urakkatarjouksen hyväksymistä.

Osta Pientalon sopimusopas ja sopimuslomakkeet

Katso tulevat koulutukset

Liity PRKK:n jäseneksi