Omakotitalon ostaminen

Omakotitalon ostaminen – haavesta todeksi

Omakotitalon ostaminen on yleensä elämämme suurin kauppa ja omakotitaloasumisessa on omat kiehtovat puolensa; Saamme yleensä enemmän asuintilaa kuin kerrostaloasunnossa. Lisäksi siinä on oma piha, jossa voimme upottaa sormet multaan ja tehdä juuri oman makumme mukaisen kukkamaan, yrttipenkin ja muut istutukset. Lapsilla on turvallista leikkiä omalla pihalla. Omakotitalossa on yleensä myös reilusti säilytystilaa, autotalli ja muita harrastustiloiksi sopivia tiloja.

Omakotitalon ostamista suunnitteleva perhe määrittelee yleensä ensin talon sijaintivaihtoehdot. Sen jälkeen haarukoidaan näiden alueiden hintatasoa ja omia mahdollisuuksia lainan saantiin. Usealla voi olla haaveita siitä, millä vuosikymmenellä ostettavaksi suunniteltu omakotitalo on rakennettu ja minkä tyylinen sen pitää olla.

Kohdetta etsittäessä pohditaan myös, millaisia remontteja taloon täytyy tehdä joko heti tai muutaman vuoden sisällä. Paljonko remontit maksavat ja mitä kaikkea näistä kunnostustöistä pystyy itse tekemään. Saattaapa mieleen juolahtaa myös mahdolliset terveysongelmat ja oikeustapaukset, joihin talokaupan myötä osa omakotitalon ostaneista on ajautunut. Mietitään, miten ne voi välttää.

Kerromme tässä artikkelissa omakotitalon ostamiseen, kunnon selvittämiseen ja kiinteistökauppariitojen välttämiseen liittyvät keskeiset seikat. Tarjoamme lisätiedon lähteitä ja voimme tarjota sinulle jopa henkilökohtaisia neuvoja ja tukea.

Lue lisää ja selkiytä kokonaiskuvaa aiheesta omakotitalon ostaminen. PRKK:n asiantuntijat auttavat sinua onnistumaan.

Monen haaveena vanhan omakotitalon ostaminen

Moni suomalainen haaveilee omakotitalossa asumisesta. Toiset päätyvät rakentamaan ja toiset ostavat valmiin omakotitalon. Viime vuonna (2021) Suomessa tehtiin yli 17 000 kiinteistökauppaa omakotitaloista. Maanmittauslaitoksen tilaston mukaan kiinteistökauppojen mediaanihinta vaihteli maakunnittain 110 000 ja 320 000 euron välillä.

Mediaanihinta tarkoittaa sitä, että hinta on maakunnassa myytyjen omakotitalojen kauppahinnat peräkkäin asetettuna halvimman ja kalleimman kauppahinnan puolivälissä. Hinta on sellainen, että edes Uudellamaalla mediaanihinnalla on liki mahdotonta rakentaa pientäkään omakotitaloa. – Ei siis ihme, että vanhan omakotitalon ostaminen kiinnostaa useita.

Myytävien omakotitalojen ikähaitari on suuri

Myynnissä olevien omakotitalojen ikähaitari on muutamasta ikävuodesta kymmeniin ja jopa sataan vuoteen asti. Myytävien talojen kunto vaihtelee hyvän ja purkukuntoisen rakennuksen välillä. Suurin osa toteutuvista kiinteistökaupoista kohdistuu hyvä- ja tyydyttäväkuntoisiin, valmiiksi asumiskelpoisiin omakotitaloihin.

Vanhan omakotitalon kuntoon vaikuttavat taloon tehdyt huollot ja korjaukset. Mikäli niitä ei ole tehty, kiinteistön kunto on hyvin todennäköisesti rakennuksen ikään nähden huono.

Rakennuksen kuntoon ja arvoon vaikuttavat myös eri rakennusosien tekninen käyttöikä ja toteutustapa. Rakenteiden tekninen käyttöikä vaihtelee, ollen keskimäärin 20–50 vuotta. Tämä edellyttää luonnollisesti, että rakenteet on toteutettu suunnitelluilla rakennusmateriaaleilla ja työ on tehty huolellisesti, dokumentoitu ja valvottu. Jos teknisen käyttöiän loppusuoralla olevaa rakennetta ei ole uusittu, kyseisen rakenteen arvo on käytännössä nolla. Tällöin kiinteistön nykyisellä tai tulevalla omistajalla on remontti edessään. Remontti rajoittuu harvemmin vain yhteen rakenneosaan vaan yleensä on järkevää tehdä ammattilaisen avustuksella tarkempi suunnitelma kokonaisuudesta ja liittyvistä rakenneosista.

Suomessa myytyjen asuntojen toteutuneet kauppahinnat, asunnon koko ja kunto, rakennusvuosi selviävät ympäristöministeriön ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tarjoamasta internethakupalvelusta parhaimmillaan jopa kaupunginosan tarkkuudella. Tietojen perusteella voi yrittää arvioida myytävänä olevien omakotitalojen hintapyyntöjen realistisuutta.

Omakotitalon ostaminen ja selonottovelvollisuus

Omakotitalon ostajan pitää tutustua myytävään kohteeseen, sen huolto- ja korjaushistoriaan sekä kiinteistön asiapapereihin huolellisesti. Omakotitalon kunto selviää kuntotarkastusraportista, jos sellainen on tehty. Kunnon ja korjaustarpeen selvittämiseen soveltuu myös PRKK:n asiantuntijan tekemä Remonttitarpeen Katsastus .

Ostajan on ymmärrettävä vanhan omakotitalon huolto- ja korjaustarpeet sekä niihin tarvittava investointi. Vanhan kiinteistön kunto ja rakenteet eivät vastaa uuden omakotitalon kuntoa. Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) on laatinut omakotitalon ostamista suunnitteleville hyvät ohjeet , joihin kannattaa tutustua.

Järjestämme säännöllisesti ilmaisia Remonttikouluja , joissa perehdytään eri ikäisten omakotitalojen tyypillisiin ongelmarakenteisiin ja niiden korjaustapoihin. Koulutuksista saa hyvän käsityksen, mitä vanhan omakotitalon ostamista suunnittelevan tulisi huomioida ja millaisiin kustannuksiin varautua. Usein jopa kaupan tekemättä jättäminen on parempi päätös kuin ostaa heikkokuntoinen omakotitalo, vaikka se olisi kuinka idyllinen kohde.

KATSO REMONTTIKOULUTUKSET

Omakotitalon myyjä vastaa myytävän kiinteistön, tontin ja alueen tietojen oikeellisuudesta, kuten esimerkiksi viranomaispäätöksistä. Myyjän vastuu ei pääty, vaikka kohteesta olisi teetetty kuntotarkastus tai kohdetta myisi kiinteistönvälittäjä. KKV:lla on hyvät ohjeet myös omakotitalon myyjiä varten .

Virhe ostetussa omakotitalossa

Tyypillinen riita kiinteistökaupoissa aiheutuu ostajan löytämästä virheestä sen jälkeen, kun talossa on asuttu muutama kuukausi. Myyjältä haetaan virheestä johtuvaa hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua.

Mikäli kyseessä on salainen virhe, josta myyjä ei tiennyt eikä ostajakaan ennakkotarkastuksessa voinut sitä havaita, virhekynnys on korkeampi kuin muissa virhetapauksissa. Myyjältä voi vaatia hyvitystä vain, jos talo salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi vastaavan ikäisistä, hintaisista ja kuntoisista taloista. KKV:n verkkosivuilta löydät lisää tietoa omakotitalon virheistä .

Virhetilanteessa ostajalla on velvollisuus tehdä myyjälle virheilmoitus vaatimuksineen kohtuullisessa ajassa ja viimeistään viiden vuoden kuluessa talon hallinnan luovuttamisesta. Virheen havaitsemisen jälkeen ostajan tulee tehdä sisällöltään sellainen reklamaatio, että myyjä kykenee arviomaan mahdollisen virhevastuunsa ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet.

Reklamaatiossa tulee ilmoittaa vaatimus, jonka ostaja esittää virheen perusteella (vahingonkorvaus, hinnan alennus, kaupan purku). Ostajan ei kannata aloittaa korjaustöitä antamatta myyjälle mahdollisuutta perehtyä kohteen virheeseen.

Miksi omakotitalokaupoista käydään vuosien oikeustaisteluita?

Kaupan kohteesta löytyneen virheen ja reklamaation tekemisen jälkeen kannattaa mahdollisimman nopeasti pyrkiä sopimukseen myyjän kanssa. Ellei ostaja ja myyjä pääse keskenään sopimukseen, osaava lakimies voi auttaa asiassa. – PRKK:n jäsenten käytettävissä on jäsenmaksuun sisältyvä lakimiespalvelu, joka auttaa myös riita-asioissa. Lakimieheltä saa sovintoehdotuksen, jolla pyritään nopeaan ratkaisuun ja välttämään oikeuteen asti menevä vuosien riita.

Sovinnon tekeminen sovintoehdotuksen perusteella on sekä myyjän että ostajan kannalta win-win tilanne. Asia pyritään saamaan nopeasti pois päiväjärjestyksestä molempia osapuolia tyydyttävällä tavalla ilman Rakennusmaailma-lehden jutun kuvaamaa vuosien taistelua ja taloudellista menetystä .

Omakotitalokauppaa tehtäessä riitatilanteita voi välttää rajaamalla kauppakirjassa myyjän vastuuta ns. vastuunjakolausekkein. Siinä voidaan sopia mm. käyttöikänsä päässä olevista rakenteista, että ostaja on tietoinen asiasta ja kyseisen rakenteen osalta talo myydään ostajalle korjattavaksi. Kauppakirjan tekeminen vaatii siis ennakointia ja sopimusoikeudellista osaamista.

Taloudellista tukea omakotitalon remonttiin

Vanhan omakotitalon ostaminen tulee tehdä varautumalla remontteihin taloudellisesti. On selvitettävä tulevien remonttien järkevä toteutus/järjestys ja aikataulut. Jos mahdollista, osa remonteista kannattaa tehdä ennen kuin taloon muutetaan sisälle.

Remonttienkin jälkeen tulee muistaa, että rakenneosia täytyy huoltaa säännöllisesti. Hyvin huollettu kiinteistö säilyttää arvonsa ja on terveellinen asua. Ennakoiva kiinteistönpito tulee myös huomattavasti edullisemmaksi kuin odotella rakenteiden vaurioitumista ja niiden myötä laajempia vauriokorjaustoimia.

Joihinkin remontteihin on mahdollista hakea avustusta. Tilanne vaihtelee vuosittain. Tietoa avustuksista löytyy Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n verkkosivuilta .

Omakotitalon remonttitöistä työn osuudesta on mahdollista tehdä kotitalousvähennys. Kotitalousvähennystä ei voi tehdä, jos samaan työhön on saatu muita tukia.

Hyviä kauppoja!