Maakaari on laki , jota sovelletaan, kun myydään omakotitalo, paritalo, tontti tai muu kiinteistö, jonka kaupan vahvistaa kaupanvahvistaja. Lakia sovelletaan myös silloin, kun ostetussa kiinteistössä havaitaan tai epäillään virhettä ja tehdään vaatimuksia myyjälle tai puolustaudutaan ostajan virheväitteitä vastaan.

Kerromme tässä artikkelissamme sinulle keskeiset seikat maakaaresta ja kiinteistökaupoista. Tarjoamme myös lisätiedon lähteitä ja tarvitessasi jopa henkilökohtaisia neuvoja sekä tukea.

Lue lisää maakaaresta ja kiinteistökaupoista. PRKK:n asiantuntijat auttavat sinua onnistumaan.

Maakaari suojaa kiinteistökaupan osapuolia

Maakaareen kannattaa tutustua jo siinä vaiheessa, kun haaveilet kiinteistökaupoista. Tuntemalla lain ”kirjaimen ja hengen”, käyttämällä aikaa selvitystyöhön ja perusteltujen valintojen tekemiseen, olet jo puolivälissä onnistunutta kiinteistökauppaa.

Maakaaren säädösten tarkoitus on suojata ostajaa ja myyjää kiinteistökaupan virhetilanteissa. On tärkeää tuntea etukäteen omat oikeutensa ja velvollisuutensa. Kiinteistökaupat ovat yleensä kotitalouden kallein kauppatapahtuma ja samalla sijoitus.

Myyjää kaupoilla rasittaa myös pitkä vastuuaika, 5 vuotta. Kun kaupat on tehty huolella, täytetty myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus, voidaan yöt nukkua huoletta uudessa kodissa.

Kauppakirja maakaaren mukaisesti

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti määrämuotoisena.

Kauppa ei ole sitova, ellei kauppakirjaa ole tehty Maakaaren 2. luvun 1 §:n mukaisesti. Myös esisopimus ja kiinteistön ostotarjous on tehtävä kirjallisesti määrämuotoisena, jotta se olisi sitova.

Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kiinteistökauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.

Kiinteistökauppa voidaan tehdä myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämän kaupankäyntijärjestelmän kautta .

Kiinteistökaupasta ostajan on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa lainhuudatus ostamalleen kiinteistölle siitä, kun kiinteistön kauppakirja on allekirjoitettu. Mikäli lainhuutoa ei ole haettu ja varansiirtoveroa maksettu kuuden kuukaudessa luovutuksesta, lainhuudon hakija joutuu maksamaan korotettua varainsiirtoveroa.

Lainhuudatus rekisteröi kiinteistön omistusoikeuden. Ostaja voi hakea lainhuudatuksen, kun hän on maksanut kauppahinnasta 3 prosentin varainsiirtoveron . Vain lainhuudatettu kiinteistö voidaan kiinnittää ja käyttää velan vakuutena.

Esisopimuksen tekeminen maakaaren mukaisesti

Ostaja ja myyjä voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Sopimus on tehtävä maakaaren vaatimusten mukaisesti.

Esisopimuksessa on mainittava se päivä, jona kiinteistökauppa on viimeistään tehtävä sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Esisopimuksen tekijöillä on oikeus saada toiselta osapuolelta korvaus sopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.

Sopimuksella saadaan poiketa ostajalle kuuluvista oikeuksista maakaaren 2. luvun 17–34 §:n säädöksistä vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, sopimusehto, joka poikkeaa 17–34 §:n säädöksistä ostajan vahingoksi ei ole sitova.

Maakaaren 2. luvun 11 §:n mukaan kiinteistökaupassa on olemassa myös ehtoja, jotka ovat pätemättömiä, ellei toisin ole säädetty.

Maakaaren määrittelemät virheet

Maakaaren mukaan kiinteistössä voi olla seuraavanlaisia virheitä:

• laatuvirhe
• vallintavirhe
• oikeudellinen virhe

Kiinteistön laatuvirhe

Kiinteistössä katsotaan olevan maakaaren mukainen laatuvirhe, jos:

• kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu
• myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistöstä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
• myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
• myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön
• kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahintaan ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Tietyissä tapauksissa ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kiinteistön vallintavirhe

Maakaaren mukaan ostettavassa kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1. myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
2. myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
3. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1. kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossa olevasta 2. kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
4. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1. ja 2. kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
5. kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettavaan toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.
6. määräosaan tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kiinteistön oikeudellinen virhe

Maakaaren mukaan kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos:

1. ostaja menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta
2. myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
3. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2. kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
4. ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheelliset tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.

Ostaja saa vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku väittää, että hänellä on 1. momentissa tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Ostajalla on oikeudellisen virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai virheen ollessa olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Ostajan tietoisuus virheestä

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kiinteistökaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. (Maakaari 2 luku 22§).

Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Maakaari ja virheestä ilmoittaminen

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota sopimusrikkomuksiin.

Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. (Maakaari 2 luku, 25 §, 1 momentti)

Ostajan ei kannata jättää virhe- ja vaadeilmoituksen tekemistä viime tinkaan. Siinä voi käydä kuten Taloussanomien jutusta ilmenee, että oikeus katsoo virheilmoituksen tulleen liian myöhään .

Vaatimuksen kohdistaminen elinkeinonharjoittajaan

Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hänellä on oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta:

• sellaiseen ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaan tai myyvään elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön edellä mainittuun tarkoitukseen myyjälle tai tämän edeltäjälle; tai
• sellaiseen taloelementtien toimittajaan, urakoitsijaan tai muuhun elinkeinonharjoittajaan, joka on sopimuksen tai kuluttajansuojalain 9 luvun  säännösten mukaan vastuussa virheestä myyjälle tai tämän edeltäjälle.

Elinkeinonharjoittaja vastaa vain sellaisesta virheestä, josta hän olisi ollut vastuussa omalle sopijapuolelleen, ja enintään siihen määrään, jonka hän olisi ollut tälle velvollinen maksamaan.

Elinkeinonharjoittaja vapautuu vastuusta, jos virheestä on suoritettu korvaus kiinteistön aikaisemmalle omistajalle tai jos tämä on virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä ja vaatimuksestaan elinkeinonharjoittajalle. 

Kiinteistössä virhe – miten toimitaan?

Kiinteistökaupassa myyjä on vastuussa kiinteistön virheestä viiden vuoden ajan kaupan tekemisestä. Se on pitkä aika. Yleensä ostaja tekee virheilmoituksen kiinteistöstä varsin pian kaupan tekemisestä virheen havaittuaan, mutta on myös tapauksia, joissa ilmoitus on tehty viime tinkaan – joskus jopa tarkoituksellisesti.

Oikeuteen asti päätyvät kiinteistökauppariidat ovat usein vuosia kestäviä. Lisäksi ne voivat tulla kalliiksi sekä kiinteistön ostajalle että myyjälle kuten Iltasanomien jutusta selviää .

Kiinteistökauppariidoissa kannattaa ensisijaisesti pyrkiä saamaan sovinto neuvottelemalla. Se tulee aina halvemmaksi kuin oikeuskäsittely.

PRKK:n lakimies Pasi Hyvämäen mukaan kiinteistökauppariidan ennaltaehkäisy tehdään jo kauppakirjaa laadittaessa. Kauppakirjassa voidaan myyjän virhevastuun ulkopuolelle rajata esimerkiksi teknisen käyttöiän päässä olevia rakenteita tai kuntotarkastuksessa havaittuja virhe-epäilyjä, joista kuntotarkastaja on ehdottanut lisätutkimuksia. Esimerkin rajauksesta löydät täältä (pdf-esite, lataus).

Kiinteistökaupan osapuolille PRKK:lla on tarjolla Kiinteistökauppajäsenyys . Jäsenyys on voimassa kiinteistökaupan vastuuajan 5 vuotta. Jäsenyyteen kuuluu puhelinneuvonta ja lakipalvelu, ja tavoitteena on sopia riita-asia neuvottelemalla.

Oletko ostamassa tai myymässä omakotitaloa? Osallistu PRKK:n ilmaisiin koulutuksiin .

Kiinteistön ostajan muistilista:

Lisätietoja löydät Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta .

Lue myös blogikirjoituksemme Omakotitalon ostaminen