Asuntokauppa tutuksi

Asuntokauppa – ohjeet onnistuneille asuntokaupoille

Asuntokauppa on monen suomalaisen tavoite ja haave päästä omaan kotiin, jossa voi elää taloudellisesti ja turvallisesti ilman pelkoa asunnon vuokrasuhteen päättymisestä. Vanha sanonta Oma koti kullan kallis pitää varmasti paikkansa.

Asuntokaupasta haaveilevan vaihtoehtona on ostaa asunto rakennettavasta yhtiöstä, muuttovalmiista taloyhtiöstä tai vanhemmasta taloyhtiöstä asukkaalta, joka haluaa myydä asuntoon oikeuttavat osakkeensa.

Asuntokauppaan voi liittyä useita epävarmuustekijöitä oli kyseessä uusi tai vanha asunto; Millainen taloyhtiö on kyseessä, riittävätkö rahat asumiskustannuksiin ja lainojen lyhennyksiin, mitä ja milloin remontteja taloyhtiöön tehdään ja miten remontit vaikuttavat asumiseen sekä rahoitus- ja hoitovastikkeeseen.

Tunne asuntokauppaan liittyvät muuttujat ja valitse omaan onnistumiseesi tarvittavat ratkaisut.

Näin onnistut asuntokaupassa

Asuntokaupan epävarmuutta voi hälventää ja turvata oma onnistuminen, kun huomioit tunnetut muuttujat ja kokeneiden ammattilaisten tietotaidon. Käyttämällä aikaa selvitystyöhön ja perusteltujen ratkaisujen tekemiseen ollaan jo pitkällä onnistunutta asuntokauppaa.

Asuntokauppaa suunnittelevalle on tarjolla monenlaista nettisivua, joista voi olla vaikea löytää itselle olennainen tieto. Kerromme tässä artikkelissamme sinulle keskeiset asuntokaupan yksityiskohdat, tarjoamme lisätiedon lähteitä ja voimme tarjota sinulle jopa henkilökohtaisia neuvoja ja tukea.

Lue lisää ja selkiytä kokonaiskuvaa aiheesta asuntokauppa. PRKK:n asiantuntijat auttavat sinua onnistumaan!

Mikä on asuntokauppa

Asuntokaupalla tarkoitetaan tyypillisesti asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneistojen yhteisöosuuksien kauppaa. Asuntokauppaa säätelee asuntokauppalaki . Asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet selviävät asunto-osakeyhtiölaista .

Asuntokauppalaki säätelee suurelta osin myös osaomistusasuntokauppaa. Näiden kauppojen osalta asuntokauppalaissa on useita poikkeuksia, jotka eivät kosketa osaomistusasuntokauppaa. Laki asumisoikeusasunnoista säätelee niiden toiminnan keskeiset periaatteet.

Asuntokauppalaissa on oma luku ja lainsäädäntö uuden, rakentamisvaiheessa olevan asunnon kaupasta, ja luku 6 säätelee käytetyn asunnon kaupasta.

Uuden asunnon kauppa

Uuden asunnon kauppa on säänneltyä ja selkeäpiirteistä. Asuntokauppalaki suojaa asunnon ostajaa kiinteistön rakennusvaiheessa, jolloin perustajaosakas omistaa asunto-osakkeet.

Asuntokauppalain 2. luvun 17 §:n mukaan rakentamisvaiheessa myytäviä asuntoja varten on käytössä pankkien kehittämä RS-järjestelmä, jolla varmistetaan, että ennalta myyty kohde rakennetaan suunnitelmien mukaan.

Rakentajan eli perustajaosakkaan on annettava hanketta koskevat turva-asiakirjat pankkiin säilytettäväksi. Lisäksi perustajaosakkaan on asetettava rakennusajan vakuus, joka voidaan vapauttaa vasta rakennuksen valmistumisen jälkeen.

Rakennusajan jälkeen pitää olla voimassa vielä rakennusajan jälkeinen vakuus, jolla varmistetaan vuositarkastuksessa todettujen virheiden korjaaminen. Tämänkin jälkeen rakennuttajan pitää asettaa vielä ns. pitkän ajan vakuus – yleensä rakennusvirhevakuutus, jolla suojataan sitä, ettei rakennuttaja poistu markkinoilta esimerkiksi konkurssin kautta ennen takuuajan umpeutumista.

Esimerkkejä RS-järjestelmästä ja sen toimivuudesta eri tilanteissa löytyy Ylen verkkosivujen jutusta .

Uuden valmiin asunnon kauppa

Hyvin yleisesti pienet rakennusliikkeet rakentavat asunnot ensin valmiiksi sitoutumatta RS-järjestelmään ja myyvät ne sitten muuttovalmiina kohteina.

Usein rakennusliikkeet ovat perustaneet näihin kohteisiin rakennuttajayrityksen, joka on perustettu yhden tai muutaman kohteen rakentamista varten. Näissä kohteissa on yleensä rakennusajan jälkeinen vakuus, jolla varmistetaan vuositarkastuksessa todettujen virheiden korjaaminen, mutta kymmenvuotistakuusta ei ole tietoa.

On jopa mahdollista, että rakennuttajayhtiön toiminta lopetetaan vuoden parin sisällä, jolloin rakennuttajalta ei enää ole mahdollista saada takuukorjauksia kohteeseen. Kannattaakin selvittää rakennusliikkeen ja rakennuttajayhtiön tausta ja takuuasioiden järjestäminen, mikäli kyseessä ei ole RS-kohde.

RS-kohteen perustajaosakkaan on otettava kohteelle 10 vuotta voimassa oleva rakennusvirhevakuutus. Rakennusvirhevakuutus korvaa yhtiön käyttöönottotarkastuksesta 10 vuoden ajan salaiset rakennusvirheet, jos perustajaosakas on suorituskyvytön eikä kykene korjaamaan virheitä.

Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen hallituksen jäsen, asianajaja Juha Ryynänen avaa kymmenvuotistakuuasiaa blogikirjoituksessaan .

Selvitä asioita ja valvo etujasi

Uutta asuntoa rakennettavasta kohteesta haaveilevan kannattaa tutustua taloyhtiön suunniteltuun hoito- ja rahoitusvastikkeisiin sekä niiden perusteisiin, ettei lähivuosina tule yllättäviä rahoitusvastikekorotuksia kuten Uusimaa -lehti kirjoittaa.

Mikäli kohteessa on vuokratontti, kannattaa ennen kaupan teko tutustua vuokratontin vuokrankorotusehtoon, jotta asunnon omistajalle ei tule myöhemmin ikäviä taloudellisia yllätyksiä.

Ensimmäisen kerran osakkeenomistajat tapaavat toisensa yleensä osakkeenostajien kokouksessa, joka on kutsuttava koolle, kun vähintään neljäsosasta yhtiön asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset.

Osakkeenostajien kokouskutsussa on mainittava käsiteltävät asiat, joita ovat mm.:

• oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija
• muut käsiteltävät asiat

Tilintarkastajan toimikausi kestää sen tilikauden loppuun, jolloin rakentamisvaihe päättyy.

Rakennustyön tarkkailijalla on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Tarkkailijan toimikausi kestää rakentamisvaiheen loppuun.

Rakentamisen aikana rakennustyön tarkkailija on osakkeenostajien luottovalvoja esimerkiksi rakentamisen laadun valvonnan suhteen. Osakkeenostajien kannattaakin ennen osakkeenostajin kokousta valmistella tämän ostajien kannalta merkittävässä tehtävässä olevan henkilön valinta.

Uuden asunnon virhe

Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe , jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti.

Asunnossa on myös virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asunnon virheellisyys on arvioitava sen perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin.

Jos asunto huononee vaaranvastuun siirryttyä ostajalle, asunnossa katsotaan olevan virhe, jos huononeminen johtuu myyjän sopimusrikkomuksesta.

Uusi asunto kannattaa tarkastaa heti siinä vaiheessa, kun asunto valmistuu ja se on luovutettu ostajalle. Havaituita virheistä laaditaan virhe ja puuteluettelo, joka luovutetaan rakentajalle. Tarkastuksen tekemisen avuksi ja tueksi voit tilata PRKK:n Uuden asunnon vastaanottokatsastuksen .

Vuositarkastus

Myyjän on järjestettävä myydyissä asunnoissa ja kiinteistössä vuositarkastus , jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistää 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset tai asunnot käyttöönotettavaksi.

Myyjän on ilmoitettava ostajalla ja asuntoyhteisölle vuositarkastuksen ajankohdasta vähintään kuukautta aikaisemmin. Ilmoituksen yhteydessä ostaja ja asuntoyhteisö saa yleensä ns. narinalistan, johon kirjataan asunnossa ja kiinteistössä havaitut virheet ja puutteet.

Myyjä laatii vuositarkastuksesta pöytäkirja, johon merkitään ostajan ja asuntoyhteisön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaitut virheet. Ostaja voi asettaa myyjälle kohtuullisen määräajan, jonka kuluessa virheen oikaisemiseen on ryhdyttävä.

Vuositarkastuksella on suuri merkitys, sillä ostaja ei voi tämän tarkastuksen jälkeen enää esittää vaatimuksia sellaisen virheen perusteella, jonka hän on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita. Vuositarkastuksen tekemisen avuksi ja tueksi voit tilata PRKK:n Uuden asunnon Vuositarkastus-Katsastuksen .

Käytetyn asunnon kauppa

Käytetyn asunnon kauppaa säätelee asuntokauppalain 6. luku. Myyjän on luovutettava asunnon hallintaan liittyvät osakekirjat samana ajankohtana kuin asunnon hallinta on luovutettava. Luovutus tapahtuu, kun kauppahinta on kokonaan maksettu, ellei toisin ole sovittu.

Myyjä vastaa yhtiövastikkeista ja muista niihin rinnastettavista asuntoyhteisölle suoritettavista maksuista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan. Mikäli asunnon hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, ostaja vastaa kuitenkin asuntoyhteisölle suoritettavista maksuista siitä lähtien, kun luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.

Uuden osakkeenomistajan vastuusta yhtiövastikkeen maksamisesta asunto-osakeyhtiölle säädetään asunto-osakeyhtiölain 6. luvun 5 §:ssä .

Ostaja on velvollinen suorittamaan osakekaupan hinnasta varainsiirtoveron , joka on 1,5 %. 

Virhe käytetyssä asunnossa

Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe , jos se ei vastaa, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta.

Virheeksi katsotaan myös se, jos asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueen tavanomainen varustetaso ja kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, asunnossa on virhe myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Ostajan on ennakkotarkastettava ostettava asunto. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Virheilmoitus

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksestaan myyjälle kohtuullisessa ajassa, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Virhe voi olla myös asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvä taloudellinen velvoite tai vastuu , kuten yhtiövastike tai asuntoyhtiön taloudellinen tila.

Jos ostaja ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksesta myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Riidat asuntokaupoissa tulevat yleensä kalliiksi useimmiten molemmille osapuolille, jos ne päätyvät oikeuteen kuten Taloussanomien asuntokauppariitajutusta selviää.

Kun teet asuntokaupan, harkitse PRKK:n Asuntokauppajäsenyyttä . Asuntokauppajäsenyys takaa puhelinneuvonnan ja lakimiespalvelun kahdeksi vuodeksi eli asuntokaupan virhevastuuajaksi.

Hinnanalennus tai kaupan purku

Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen asuntokauppalain 4 luvun 26 §:n 1 ja 2 momentissa säädetyin perustein .

Säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike ja muu myyjän edustaja tai hänen edustajansa antaman tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräsin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet ovat kaupan kohteena.

Virhe käytetyn asunnon isännöitsijäntodistuksessa

Jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen tai joka muuten on peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeita tai osuuksia kauppa koskee, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus kyseiseltä yhteisöltä tai henkilöltä, jollei tämä osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.

Rakennusvirhe tai virhe asuntoon kuuluvassa laitteessa

Jos asunnon myyjä on joutunut vastuuseen sellaisesta asunnon virheestä, joka johtuu rakentamisen tai korjausrakentamisen suorittaneen taikka työhön tai sen suunnitteluun osallistuneen urakoitsijan tai muun elinkeinonharjoittajan virheestä, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus tällaiselta elinkeinonharjoittajalta.

Jos kysymyksessä on rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyssä materiaalissa taikka asuntoon kuuluvassa laitteessa oleva virhe, myyjällä on vastaavasti oikeus saada vahingostaan korvaus siltä, joka on valmistanut tai maahantuonut virheellisen materiaalin tai laitteen.

Selvitä seuraavat asiat taloyhtiöstä

 Kun suunnittelet ostavasi vanhan asunnon, alle kolme kuukautta vanhasta isännöitsijäntodistuksesta pitäisi selvitä mm. seuraavat asiat:

• mitä ja milloin korjauksia ja kiinteistön kuntoa koskevia selvityksiä taloyhtiössä on tehty
• mitä merkittäviä korjauksia taloyhtiössä on menossa tai on tulossa ja milloin
• voit pyytää myös nähtäväksi taloyhtiön hallituksen laatiman kunnossapitotarveselvityksen, mielellään viideltä kuluneelta vuodelta. Vertaa kunnossapitotarveselvitykseen merkittyjä remontteja isännöitsijätodistukseen kirjattuihin. Jos jokin remontti on poistunut kunnossapitotarveselvityksestä eikä sitä vastaavasti ole merkitty isännöitsijätodistukseen suoritetuksi kyseisen vuoden aikana, selvitä miksi merkintä on poistettu. Onko remontti jätetty tekemättä vai onko siihen joku muu syy?
• onko taloyhtiöllä oma vai vuokratontti, milloin vuokrasopimus päättyy
• paljonko taloyhtiössä maksetaan hoito- ja pääomavastiketta
• millä perusteella peritään vesimaksu
• onko taloyhtiölle laadittu energiatodistus
• paljonko taloyhtiöllä on lainoja ja mihin tarkoitukseen ne on otettu. Mikä on tämän huoneiston osuus lainoista
• kuuluuko piha-alue tai autopaikka osakkaan hallintaan
• kuka on asunnon omistaja
• millaisia remontteja asunnossa on tehty

Vuoden sisällä taloyhtiöiden etenkin lämmityskustannukset ovat nousseet ja muitakin korotuspaineita on kuten YLE:n jutusta käy ilmi. Kannattaa selvittää miten taloyhtiössä on varauduttu nousseisiin kustannuksiin. Riittääkö maksettavat hoitovastikkeet kattamaan nousseet kustannukset vai joudutaanko mahdollisesti kuluvan vuoden aikana perimään ylimääräinen hoitovastike.

Rakennusmateriaalien hinnat ovat nousseet kahden viime vuoden aikana merkittävästi. Taloyhtiön remontteihin varaamat rahat eivät välttämättä riitä tuleviin remontteihin. Selvitä millainen vaikutus sillä on suunniteltujen remonttien aikatauluun, remonttihintoihin sekä hoito- ja rahoitusvastikkeisiin.

LIITY PRKK:N JÄSENEKSI

KATSO TULEVAT KOULUTUKSEMME